Välismaal asuva kinnisvara ost Eesti ettevõtte kaudu: rahastamine, tagatised ja riskid

Kinnisvara ostmine välismaal Eesti ettevõtte kaudu võib olla osa rendiärist, ettevõtte tegevusest või pikaajalisest investeerimisplaanist. Üldjuhul saab Eestis registreeritud äriühing, sealhulgas OÜ, välismaal kinnisvara osta, kuid omandamis-, registreerimis-, maksu- ja kasutusreeglid sõltuvad sihtriigist.

Olulised punktid

• Üldjuhul võib Eesti ettevõte välismaal kinnisvara osta, kuid kontrollida tuleb sihtriigi piiranguid ja nõudeid.
• Välismaal ostetav objekt võib olla laenu kasutamise eesmärk ka siis, kui seda ei aktsepteerita Eestis võetava laenu tagatisena.
• Rahastamisel hinnatakse Eestis pakutavat vara, ettevõtte rahavoogu, kohustusi ja kogu tehingu eelarvet.

Kui ostu soovitakse rahastada Eestis, ei pruugi välismaal ostetav vara Eesti laenuandjale sobida tagatiseks. Üks võimalik lahendus on välismaa kinnisvara ostu rahastamine Eestis asuva kinnisvara tagatisel. Sellisel juhul hinnatakse tagatisvara kõrval ettevõtte maksevõimet, olemasolevaid kohustusi, kogu tehingu rahavajadust ja realistlikku tagasimakseallikat.

Kas Eesti ettevõte saab osta kinnisvara välismaal?

Üldjuhul jah. Kui kinnisvara ostetakse ettevõtte nimele, on ostjaks ja vara omanikuks ettevõte, mitte selle osanik või juhatuse liige eraisikuna. Vara, sellelt teenitav tulu ning sellega seotud kulud ja kohustused tuleb kajastada ettevõtte arvestuses.

Sihtriigi õigus võib siiski seada välismaa juriidilisele isikule piiranguid või lisanõudeid. Enne siduva ostu- või broneerimislepingu sõlmimist tuleb kontrollida, kas äriühingul on õigus konkreetset vara omandada, kuidas toimub omandi registreerimine, milliseid makse ja tasusid tuleb maksta ning kas kavandatud kasutus eeldab luba või registreeringut.

Maksu- ja finantseerimisriskide hindamiseks peab ettevõte suutma vara ärilise eesmärgi ja tegeliku kasutuse dokumentidega põhjendada. Vara võib olla mõeldud näiteks:

• pikaajaliseks väljaüürimiseks;
• lühiajaliseks majutuseks, kui see on kohapeal lubatud;
• ettevõtte enda tegevuses kasutamiseks;
• pikaajaliseks investeerimiskinnisvaraks;
• muuks konkreetselt kirjeldatud äriprojektiks.

Kui vara hakkavad eraviisiliselt kasutama ettevõtte osanik, juhatuse liige, töötaja või nende lähedased, tuleb sellise kasutuse maksu- ja raamatupidamiskäsitlus enne ostu eraldi üle kontrollida.

Mida kontrollida enne kinnisvara ostmist välismaal?

Kinnisasja omandamisele, asjaõiguslikele tagatistele ja registritoimingutele kohaldub üldjuhul vara asukohariigi õigus. Ostu- ja muudele lepingutele kohaldatav õigus võib sõltuda poolte valikust ja rahvusvahelise eraõiguse normidest. Maksu- ja aruandluskohustusi võib tekkida nii sihtriigis kui ka Eestis. Notari või muu pädeva menetleja roll, omandi ülemineku kord ja nõutavad dokumendid sõltuvad konkreetsest riigist. Eestis tuttav ostuprotsess ei pruugi teises riigis toimida samas järjekorras ega samade dokumentidega.

Enne ostu tuleks vähemalt kontrollida:

• müüja isikut ja õigust vara võõrandada;
• ametlikke omandi- ja registriandmeid;
• hüpoteeke, kasutusõigusi, areste ja muid koormatisi;
• varaga seotud võimalikke maksu-, ühistu- või muid võlgnevusi;
• ehitus- ja kasutuslubasid ning tegeliku olukorra vastavust dokumentidele;
• üüri-, majutus- ja muid kasutuspiiranguid;
• kehtivaid üürilepinguid ja üürnike õigusi;
• omandi ülemineku, raha tasumise ja lepingu lõpetamise tingimusi;
• ostu ja hilisema kasutamisega seotud makse;
• sõltumatu kohaliku juristi, maksuspetsialisti või tehnilise eksperdi kaasamise vajadust.

Kontrollida tuleb ka investeeringu majanduslikku loogikat. Laenuandja soovib mõista, milleks vara kasutatakse, kuidas peaks investeering ettevõttele tulu tooma ning millistest vahenditest tasutakse laenumakseid juhul, kui planeeritud üüritulu ei alga kohe või jääb oodatust väiksemaks.

Oluline teada: kinnisvara olemasolu ei tähenda automaatselt, et selle arvel saab soovitud summa laenu. Määravaks saavad vara sobivus, vaba tagatisväärtus, olemasolevad kohustused ja ettevõtte tegelik maksevõime.

Kuidas rahastada välismaal asuva kinnisvara ostu?

Välismaal asuva vara ostu võib rahastada ettevõtte omavahenditest, sihtriigi laenuandja kaudu, Eestis võetava laenuga või nende lahenduste kombinatsioonina. Sobiv struktuur sõltub ostetavast objektist, tehingu suurusest, ettevõtte finantsseisust, olemasolevatest kohustustest ja pakutavast kinnisvarast.

Peamised võimalused on järgmised:

1. Ettevõtte omavahendid. See väldib uue laenukohustuse võtmist, kuid pärast ostu peab ettevõttele jääma piisavalt käibevahendeid ja puhver ootamatuteks kuludeks.
2. Sihtriigi rahastus. Sihtriigi laenuandja nõuded sõltuvad riigist, laenuandjast ja ettevõtte seotusest kohaliku turuga. Näiteks võidakse nõuda suuremat omaosalust, kohalikku pangakontot või täiendavaid dokumente.
3. Rahastus Eestis asuva kinnisvara tagatisel. Üks võimalik lahendus on laen välismaa kinnisvara ostmiseks ettevõttele, mille tagatiseks seatakse Eestis asuv sobiv vara.
4. Kombineeritud lahendus. Osa eelarvest võib katta ettevõte ise ning osa laenuga; olemasolevate kohustuste korral võib mõnikord tulla kõne alla ka seniste laenude ümberkorraldamine koos lisaraha kaasamisega.

Kui ostjaks on Eesti ettevõte ja laenu tagamiseks pakutakse Eestis asuvat kinnisvara, võib sobiv lahendus olla ärilaen kinnisvara tagatisel. Rahastamisotsus ja tingimused sõltuvad siiski ettevõtte maksevõimest, tehingu eesmärgist, tagasimakseplaanist ning pakutava vara väärtusest ja sobivusest.

Kas rahastamiseks sobib uus laen või refinantseerimine?

Kui Eestis asuval tagatisvaral on juba laen või ettevõttel on muid kohustusi, võib uue ostu rahastamise kõrval tulla kõne alla olemasolevate kohustuste refinantseerimine. See ei tähenda automaatselt väiksemat kogukulu: võrrelda tuleb uut tähtaega, intressi, tasusid, hüpoteekide järjekorda, kogu tagasimakstavat summat ja kaasatava lisaraha suurust.

Intress ja rahastamise kogumaksumus

Rahastamise intress võib olla fikseeritud või seotud muutuva baasintressiga. Muutuva intressi korral tuleb lepingust kontrollida, millal ja kuidas intressimäär muutub, ning hinnata, kas ettevõte suudab laenumakseid tasuda ka kõrgema intressi korral. Täpsemalt saab lugeda sellest, kuidas Euribor võib laenumakset mõjutada.

RE Investi konkreetse pakkumise intressimäär, tasud ja muud tingimused sätestatakse pakkumises ning laenulepingus. Pakkumisi ei tohiks võrrelda ainult intressimäära või kuumakse järgi.

Milliste kuludega tuleb välismaa kinnisvara ostul arvestada?

Müügikuulutuses märgitud hind on ainult üks osa tehingu kogumaksumusest. Täielik eelarve tuleb koostada enne siduvate kohustuste võtmist.

Tehingu eelarvesse võivad kuuluda:

• ostuhind ja tehingustruktuurile vastav omaosalus;
• sihtriigi ostumaksud ja riigilõivud;
• notari, registri või muu pädeva menetleja kulud;
• kohaliku juristi, maksunõustaja ja tõlgi tasud;
• vara hindamine ja tehniline kontroll;
• laenulepingu ja hüpoteegi seadmise kulud;
• tehingust või tingimustest sõltuv kindlustus;
• remont, sisustamine ja tehnosüsteemide korrastamine;
• haldus-, kommunaal- ja muud ülalpidamiskulud;
• kohalik raamatupidamine ja perioodilised maksud;
• üürituluta perioodide ning ootamatute väljaminekute puhver.

Vara ostmisega seotud kulud ja rahastamise kulud tuleb eelarves eraldi välja tuua. Laenu puhul tuleb intressi kõrval arvestada lepingutasu ning tehingust sõltuvalt hindamise, hüpoteegi seadmise ja muid kokkulepitud kulusid. Täpsemalt selgitab seda RE Investi juhend, kuidas hinnata laenu kogukulu ja võrrelda pakkumisi.

Kas välismaal asuv kinnisvara sobib laenu tagatiseks?

Mõnel juhul võib välismaal asuvat kinnisvara kasutada laenu tagatisena, kuid Eesti laenuandja jaoks ei ole see automaatne ega alati praktiline lahendus. Sobivus sõltub laenuandja tingimustest, sihtriigi õigusest ning sellest, kui usaldusväärselt saab kontrollida vara väärtust, omandit ja koormatisi.

RE Invest hindab muu hulgas:

• kuidas määratakse vara turuväärtus;
• kuidas seatakse sihtriigi õiguse kohaselt hüpoteek või muu asjaõiguslik tagatis;
• kuidas kontrollitakse omandit, koormatisi ja piiranguid;
• kui kiiresti ja milliste kuludega saaks vara vajaduse korral müüa;
• kuidas toimuks hüpoteegi realiseerimine makseraskuse korral;
• kas kogu vajalik dokumentatsioon on kontrollitav ja arusaadav.

RE Investi jaoks on sellise tehingu tavapäraseks tagatiseks Eestis asuv kinnisvara. Välismaal ostetava objekti võimalikku sobivust ei saa eeldada ja seda tuleb eraldi hinnata. Seega võib välismaal asuv vara olla laenu eesmärk, ilma et seda aktsepteeritaks laenu tagatisena.

Kuidas rahastada välismaa kinnisvara ostu Eesti kinnisvara tagatisel?

Eestis asuva kinnisvara kasutamisel hinnatakse nii vara ennast kui ka sellega seotud õigusi ja kohustusi. Turuväärtus üksi ei määra võimalikku laenusummat.

Mida tagatisvara puhul hinnatakse?

• Asukoht ja müüdavus. Aktiivse kinnisvaraturuga piirkonnas asuvat vara on üldjuhul lihtsam hinnata ja vajaduse korral müüa kui väga spetsiifilist või vähese nõudlusega objekti.
• Seisukord ja dokumentatsioon. Poolelioleva, kasutusloata või ulatuslikku renoveerimist vajava vara hindamine ja realiseeritavuse analüüs võivad olla keerukamad. Sobivus sõltub objektist, valmidusastmest ja rahastuslahendusest.
• Turuväärtus. Hinnata tuleb vara tõenäolist turuväärtust, mitte üksnes omaniku soovitud hinda või varasemat ostuhinda.
• Vaba tagatisväärtus. See on vara väärtuse osa, mille arvel saab pärast olemasolevate kohustuste, hüpoteekide järjekoha ja laenuandja riskipuhvri arvestamist uut rahastust kaaluda.
• Koormatised. Olulised on olemasolevad hüpoteegid, kasutusõigused, keelumärked ja muud võimalikku müüki või uue hüpoteegi seadmist mõjutavad õigused.

Vaba tagatisväärtus ei võrdu automaatselt kinnisvara turuväärtuse ja olemasoleva laenujäägi vahega. Hinnatakse ka hüpoteegi summat ja järjekohta, sellega tagatud nõudeid, vara võimalikku müügihinda ning müügiga kaasnevaid kulusid.

Kuidas mõjutavad olemasolevad hüpoteegid rahastusvõimalust?

Kui varale on juba seatud esimese järjekoha hüpoteek, tuleb kontrollida, milliseid kohustusi see tagab ja milline on nende tegelik jääk. RE Investi tavapärase ärilaenu ja eraldi teise järjekoha rahastuslahenduse tingimused ei ole samad. Mõnes olukorras võib tulla kõne alla teise järjekoha kinnisvaralaen, kuid selle võimalikkus, summa ja tingimused sõltuvad olemasolevast laenust, hüpoteekide järjekorrast, vara väärtusest ning ettevõtte maksevõimest.

Kas ettevõtte omaniku kinnisvara saab anda tagatiseks?

Kinnisvara võib kuuluda laenuvõtjale, ettevõtte osanikule või muule seotud isikule. Kui vara kuulub laenuvõtjale, seab hüpoteegi ettevõte ise. Kui vara kuulub osanikule või muule isikule, koormab oma vara hüpoteegiga kolmas isik ning peab enne dokumentide allkirjastamist mõistma oma kohustuse ulatust ja vara kaotamise riski.

Kui tagatise annab või laenu käendab füüsiline isik

Kinnisvara hüpoteegiga koormamine ja käendamine on erinevad tagatised. Kolmandast isikust hüpoteegiandja vastutus piirdub hüpoteegi alusel üldjuhul koormatud kinnisasjaga; käendaja võtab aga isikliku rahalise kohustuse ja võib vastutada käenduslepingus määratud ulatuses ka muu varaga. Eesti õiguse kohaldumisel on füüsilise isiku antud käendus tarbijakäendus: käendaja vastutuse rahaline maksimumsumma peab olema lepingus kokku lepitud ning käendaja kohustuse võtmise avaldus peab olema kirjalik. Kui laenusaaja on OÜ, ei muuda füüsilisest isikust käendaja lisandumine seda põhilaenu pelgalt seetõttu tarbijakrediidilepinguks. Kui füüsiline isik on ka laenusaaja või kaaslaenusaaja, tuleb lepingu liigitust hinnata eraldi. Mõlema tagatise mõju tuleb enne allkirjastamist läbi vaadata. Õiguslik alus: VÕS § 143 – tarbijakäendus, VÕS § 144 – käenduslepingu vorm ja VÕS § 402 – tarbijakrediidileping.

Mida hindab laenuandja ettevõtte maksevõime puhul?

Laenu tagamiseks nõuetekohaselt seatud hüpoteek vähendab laenuandja riski, kuid ei asenda ettevõtte maksevõimet. RE Invest hindab, millistest vahenditest tasutaks laenu põhiosa, intress ja muud lepingujärgsed maksed.

Ettevõtte hindamisel võivad olla olulised:

• müügitulu ja selle stabiilsus;
• kasumlikkus ja tegelik rahavoog;
• olemasolevad laenud, liisingud ja muud püsikohustused;
• maksukohustuste täitmine ja võimalik maksuvõlg;
• ostu äriline eesmärk ja kogu tehingueelarve;
• tehingustruktuurile vastav omaosalus või lisatagatis;
• laenu peamine tagasimakseallikas;
• rahaline puhver;
• võime tasuda laenumakseid ka negatiivse stsenaariumi korral.

Planeeritav üüritulu võib toetada tehingu äriplaani, kuid seda tuleb hinnata tõendatult ja stressistsenaariumis. Arvesse tuleks võtta hooajalisust, vara tühjalt seismist, kohalikke kasutuspiiranguid, haldus- ja remondikulusid ning vajaduse korral alternatiivset tagasimakseallikat või vara müügiplaani.

RE Investi vaade

Sellise tehingu hindamisel on keskne küsimus, kas ettevõte suudab laenumakseid tasuda ka juhul, kui välismaal ostetav objekt ei teeni esimestel kuudel prognoositud üüritulu. Seetõttu hinnatakse koos ettevõtte olemasolevat rahavoogu ja kohustusi, kavandatud ostu eesmärki, tagasimakseplaani, pakutavat kinnisvara ning kõrvalkuludeks jäetavat puhvrit. Vara olemasolu üksi ei tähenda automaatselt positiivset rahastusotsust.

Näide: välismaal asuva korteri ost Eesti kinnisvara tagatisel

Eesti äriühing soovib osta Hispaanias korteri hinnaga 180 000 eurot. Ettevõte soovib kaasata 70 000 eurot laenu ning tasuda ülejäänud ostuhinna ja kõik tehinguga seotud kõrvalkulud omavahenditest.

Laenu tagamiseks pakutakse Eestis asuvat kinnisvara, mille hinnanguline turuväärtus on 160 000 eurot ja millel on 30 000 euro suuruse jäägiga olemasolev laen. Sellises olukorras ei piisa järeldusest, et vara väärtuse ja laenujäägi vahe on 130 000 eurot. Kontrollida tuleb olemasoleva hüpoteegi summat ja järjekohta, sellega tagatud nõudeid, uue hüpoteegi seadmise võimalust ning vara laenuandja jaoks aktsepteeritavat väärtust.

Ettevõtte tegevusest saadav rahavoog võimaldab kavandatud laenumakseid tasuda ka ilma uue korteri kohese üürituluta. Eelarvesse on jäetud puhver olukorraks, kus korter seisab kuus kuud tühjana või vajab näiteks 10 000 euro ulatuses ootamatut remonti.

Laenuandja hindaks sellise tehingu puhul vähemalt kogu ostueelarvet, ettevõtte omaosalust, vara vaba tagatisväärtust, olemasolevaid kohustusi, põhitegevuse rahavoogu ja prognoositava üüritulu põhjendatust. Vajaduse korral tuleks olemasolev laen ümber korraldada või kasutada teistsugust rahastusstruktuuri.

Näide on illustratiivne ega ole laenupakkumine, krediidiotsus ega viide RE Investi konkreetsetele tingimustele.

Millised riskid kaasnevad kinnisvara ostmisega välismaal ettevõtte kaudu?

1. Ettevõtte maksevõime ülehindamine. Kui plaan eeldab, et objekt hakkab kohe ja täies mahus tulu teenima, võib rahastus muutuda esimese üürituluta perioodi või ootamatu remondi korral liiga koormavaks. Prognoose tuleks kontrollida ka negatiivse stsenaariumi alusel.
2. Eestis asuva tagatisvara kaotamise risk. Kui ettevõte ei täida laenukohustusi, võib sundmüüki sattuda Eestis asuv vara, kuigi investeering ise paikneb välismaal. Risk võib puudutada ettevõtte põhivara või omaniku isiklikku kinnisvara.
3. Omandi-, registri- ja õiguslik risk. Välisriigi registrid, tehinguprotsess ja ostja õiguskaitse võivad erineda Eesti praktikast. Enne siduva kohustuse võtmist tuleb sõltumatult kontrollida omandit, koormatisi, lubasid, võlgnevusi ja lepingu lõpetamise tingimusi.
4. Maksu- ja isikliku kasutuse risk. Ettevõtte nimele ostmine ei muuda vara kasutamist automaatselt ettevõtlusega seotuks. Kui vara antakse tasuta või turuhinnast madalama tasu eest kasutada juhatuse liikmele, töötajale või tulumaksuseaduse § 48 lõikes 6 nimetatud lähedasele, võib tekkida erisoodustus. Osaniku või muu seotud isiku puhul tuleb lisaks hinnata tehingu turuhinda ning võimalikku ettevõtlusega mitteseotud kulu maksustamist. Täpne käsitlus sõltub kasutajast, tasust, tegelikust kasutusest ja dokumentidest. Välismaal asuva vara renditulu ning kinnisasja võõrandamisest saadud kasu või muu maksustatav tulu võib olla maksustatav vara asukohariigis. Maksuleping võib maksustamisõigust piirata, kuid ei anna automaatset maksuvabastust; kontrollida tuleb ka Eesti raamatupidamis- ja deklareerimiskohustusi ning säilitada välisriigis tasutud maksu tõendid.
5. Kõrvalkulude ja puhvri alahindamine. Ostu järel võivad tekkida täiendavad maksud, remont, sisustamine, kindlustus-, haldus- või õigusabikulud. Kogu vaba raha ei tohiks planeerida üksnes ostuhinna ja esmase omaosaluse katmiseks.
6. Üüri- ja tegevuspiirangud. Eriti lühiajalise majutuse puhul võivad kehtida kohaliku omavalitsuse, korteriühistu või hoone kasutusega seotud piirangud ja loakohustused. Enne tuluprognoosi koostamist tuleb kontrollida, kas kavandatud kasutus on lubatud.
7. Üürituluta perioodid ja kaugelt haldamine. Hooajalisus, üürniku leidmine, maksehäired, kohapealse haldaja tasu ning remondi korraldamine võivad tegelikku tootlust oluliselt mõjutada.
8. Valuutarisk. Kui ostuhind, üüritulu või püsikulud on muus valuutas kui laen ja ettevõtte põhikäive, võib vahetuskursi muutus vähendada tulu või suurendada tegelikku maksekoormust.
9. Intressi-, uue rahastuse ja likviidsusrisk. Muutuva intressiga laenu makse võib suureneda ning uut rahastust ei pruugi tulevikus soovitud tingimustel saada. Samuti ei pruugi välismaal asuvat objekti olla võimalik kiiresti või oodatud hinnaga müüa.
10. Ettevõtte ja eraisiku rollide segunemine. Kui ostjaks on ettevõte, kuid tagatise või käenduse annab eraisik, tuleb ettevõtte investeerimisotsus ja inimese isiklik varaline risk selgelt eristada.

Õigus- ja maksukäsitlust tuleb hinnata konkreetse riigi, vara kasutuse ja tehingustruktuuri põhjal. Maksu- ja Tolliameti veebis saab tutvuda erisoodustuste, ettevõtlusega mitteseotud kulude, välistulu maksustamise ning maksulepingute üldise teabega.

Milliseid dokumente on välismaa kinnisvara ostu rahastamiseks vaja?

Esmase hinnangu saamiseks tuleks kokku koguda andmed ostetava objekti, Eestis pakutava kinnisvara, ettevõtte ja kavandatava rahastuse kohta.

Ostetava välismaa kinnisvara dokumendid ja andmed

• riik, piirkond ja aadress;
• vara liik, seisukord ja ostuhind;
• müügikuulutus või müügipakkumine;
• broneerimisleping või ostulepingu projekt, kui see on olemas;
• ametlik omandi- või registriväljavõte, kui see on kättesaadav;
• teadaolevad koormatised, load ja varaga seotud võlad;
• kavandatav kasutus;
• üüritulu prognoos ja selle alus;
• hinnangulised maksud, tehingukulud ja remondivajadus;
• sõltumatu hindamis- või tehnilise kontrolli dokument, kui see on olemas.

Eestis asuva kinnisvara dokumendid ja andmed

• aadress, vara liik ja omanik;
• vara seisukord ja kasutus;
• ligikaudne turuväärtus või kehtiv hindamisakt;
• olemasolevad hüpoteegid ja nende järjekohad;
• hüpoteekidega tagatud laenude jäägid;
• muud koormatised, kasutusõigused või piirangud;
• teave pooleliolevate ehitustööde või dokumentatsiooniprobleemide kohta.

Ettevõtte finantsandmed ja rahastamisplaan

• ettevõtte tegevus ja ostu äriline eesmärk;
• soovitud laenusumma, tähtaeg ja maksegraafik;
• majandusaasta aruanne ning värsked finantsandmed;
• vajaduse korral pangakonto väljavõtted;
• olemasolevate laenude, liisingute ja käenduste ülevaade;
• maksuvõla või ajatatud maksukohustuste info;
• omaosaluse või lisatagatise suurus;
• rahaliste vahendite päritolu;
• peamine tagasimakseallikas;
• planeeritava üüritulu arvutus;
• rahaline puhver ja negatiivne stsenaarium;
• vajaduse korral tagatise andja või käendaja andmed;
• ettevõttesisene otsus tehingu tegemiseks, kui see on vajalik.

Tegemist on esmase loeteluga. RE Invest võib sõltuvalt tehingust, ettevõttest ja pakutavast kinnisvarast küsida täiendavaid dokumente.

Millal on välismaa kinnisvara ostu rahastamine mõistlik?

Rahastamine võib sobida paremini, kui

• ostul on selge ja põhjendatud äriline eesmärk;
• kogu tehingueelarve, sealhulgas kõrvalkulud, on kontrollitud;
• ettevõttel on stabiilne ja tõendatav tagasimakseallikas;
• Eestis pakutav kinnisvara on piisava väärtuse ja sobiva õigusliku seisundiga;
• tehingustruktuurile vastav omafinantseering, omaosalus või lisatagatis on olemas;
• ettevõttele jääb pärast ostu piisav rahaline puhver;
• sihtriigi omandi-, maksu- ja kasutusreeglid on spetsialistiga üle vaadatud;
• ettevõte suudab laenumakseid tasuda ka negatiivse stsenaariumi korral.

Rahastamine ei pruugi sobida, kui

• tehing sõltub üksnes kohe tekkivast suurest üüritulust;
• ettevõtte rahavoog on nõrk või ebaregulaarne;
• olemasolevad kohustused on juba suured;
• pakutaval varal puudub piisav vaba tagatisväärtus;
• ostukulud või maksukäsitlus ei ole selged;
• kogu ettevõtte vaba raha kasutatakse ostuks;
• otsus põhineb peamiselt vara kiire hinnatõusu lootusel;
• vara kavandatud kasutuse lubatavust ei ole kontrollitud;
• tagatise andja või käendaja ei mõista täielikult oma isiklikku riski.

Kokkuvõte: välismaa kinnisvara ostu rahastamine vajab tervikpilti

Välismaa kinnisvara ostu rahastamisel Eestis asuva kinnisvara tagatisel tuleb hinnata korraga tehingu kogumaksumust, ettevõtte tagasimaksevõimet, tagatise vaba väärtust ning sihtriigi õigus- ja maksukeskkonda. Planeeritav üüritulu võib olla oluline tagasimakseallikas, kuid selle realistlikkus peab olema põhjendatud ja stressistsenaariumis kontrollitud. Kui tagasimakse sõltub peamiselt üüritulust, tuleb arvestada ka vakantsuse, kulude kasvu ja võimaliku varuplaaniga. Ettevõttel peab olema piisav puhver ka olukorraks, kus objekt ei teeni kohe oodatud tulu või vajab lisainvesteeringut.